節税効果は10～20万円程
結論からいうと、初年度はだいたい10～20万円程度の節税効果があります。
（もちろん、物件により大きく異なります）
物件の2000万～4000万円の物件価格に対し思ったより低いのではないでしょうか。
実際の計算は非常に複雑なため、簡略化した考え方を分かりやすく説明します。
マンション投資による節税効果の考え方
赤字分が控除の対象
マンション投資では赤字分だけ節税効果があります。 例えば初年度であれば、以下の表の項目全て足し合わせて赤字になっていれば節税が可能です。
赤字分に応じて、所得税と住民税から控除が受けられます。
| 項目 | 説明 | |
|---|---|---|
| 家賃収入 | ||
| 減価償却 | 物件の購入価格を、何年かに割った値 ※1 | |
| 借入金利子 | その年度のローン返済額のうち、利息分にあたる金額 ※2 | |
| 固定資産税 | 毎年発生 | |
| 不動産取得税（家屋） | 購入時のみ発生 | |
| 不動産取得税（土地） | 購入時のみ発生 | |
| 登記 | 購入時のみ発生（だいたい10万円） | |
| 保険、管理費など諸経費 | ||
| 経費 | 物件の下見の交通費や、情報収集のための書籍代など |
※1 減価償却は、赤字かどうかの計算には使いますが毎年支払う必要はありません。物件の家屋部分の購入価格を、耐用年数（～47年）で割った値を損失として計上できます。減価償却の計算は複雑なため割愛します。
※2 利率が1.5%程度でも、実は毎月のローン支払い金額の半分が利息の支払いに充てられているのです。意外と大きい額になります。
所得税からの控除
所得税からどれだけ控除を受けられるかですが、下表で概算できます。 不動産での赤字が50万円、所得税の税率が23%だった場合は、50×23%=11.5万円分だけ所得税を控除できます。
所得税の税率の求め方は少し複雑です。
給与（年収と呼ばれる値、源泉徴収票の支払い金額）から、給与所得控除分差し引いた、課税所得額をまず計算します。 課税所得額に、マンション投資による収支を足した値が、損益通算後の課税所得額です。 この損益通算後の課税所得額に対して、695万円までは20%、695万円～900万円の額は23%といった具合に税率が決まります。
| （課税）所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 330～695万円 | 20% |
| 695～900万円 | 23% |
| 900万円～1800万円 | 33% |
引用元 ：国税庁WEBサイト
住民税からの控除
住民税からの控除は比較的シンプルです。
課税対象の所得（給与と不動産収支合わせたもの）×10%で計算できます。 不動産の赤字が50万円あった場合、50万円×10%=5万円分、住民税から控除できます。
住民税は均等割と所得割の2つに分けられます。均等割はどの自治体もだいたい4000円程度で固定です。所得割は累進課税が無く、たいだい10%で一律です。
マンション投資の控除は所得割から受けられます。
控除額まとめ
先述のように、所得税と住民税からそれぞれ控除が受けられます。
所得税が20～33%、住民税が10%ですから、合わせて30～43%です。 つまり、マンション投資による赤字額の30～43%分税金が減るという結果になります。
初年度は不動産の取得税や登記の費用など10万円単位の損失が多いため赤字になりやすく、節税効果もある程度あるかと思います。 一方で2年目以降はそういった経費が発生しないため、赤字額は大きくならず、節税効果は小さくなると思われます。
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